樓市怪現象：有形之手的思考藝術 (上)

        接上回"樓市百科－印花稅攻略"論及的印花稅轉變，筆者想重回當年的時空，向讀者分析政府這隻有形之手改變印花稅的經過以及背後的思考藝術。

        印花稅轉變大體可分為四個階段，本文先分析首兩階段：

第一階段：

        本地樓價於2008年金融海嘯急跌後，環球央行實施QE (Quantitative Easing) 量化寬鬆大量印鈔救市，導致2010年的樓價快速升逾2008年金融海嘯前的水平，少做少錯的曾蔭權政府在面對民怨急升的政治環境下，於2010年11月20日針對炒家的投機性買賣行為，推出Special Stamp Duty (SSD) 額外印花稅，藉以打擊樓市的投機炒賣行為。

        當時社會普遍認為樓價是因為炒家炒賣及囤積居奇而急升，導致樓價偏離一般香港居民的購買力，政府既要控制樓價上升速度，又要保護香港作為自由市場的功能，故推出SSD希望趕絕炒家短期炒賣行為，增加他們的買賣成本從而達到寓禁於徵的市場結果。

第二階段：

        SSD推出的初期，確實市場經歷了一段短時間的適應期（約2至3個月），因為這是香港從未推出過的樓市徵稅措施，買賣樓宇行為變得審慎，需要考慮比較長期的樓市表現而落注，因為無論賺蝕，2年內賣樓都須繳交規定的稅項。不過，樓市在基本性的供應需求失衡的情況下，震盪了一輪短時間後，又開始飆升。

        此時，香港特首候選人梁振英關注房屋價格飆升及基層貧窮，賺取普遍香港市民的好感，成功贏取高民望，再進而擊退另一特首候選人唐英年，於2012年3月25日當選特首。當時，筆者也拜倒在梁振英的「一張摺凳、一支筆、一本簿、你肯講、我肯聽」的選舉形象下，同時，梁振英在<明報>多次刊登長文分析香港時弊，也虜獲了仍然熱血的筆者芳心。在經歷過董建華年代的亂象及曾蔭權公務員治港的尸位素餐，梁振英的作法確實有一掃頹風，予人新氣象之感。

        梁振英的高民望很大助力來自於他自謂不怕地產商，故他上任後自然需要打壓樓價，以實現他的選舉豪言。面對上任後半年樓價繼續攀升，2012年10月26日梁振英放出狠招，將SSD加辣變為Special Stamp Duty 2 (SSD 2) 加強版額外印花稅，又首次推出Buyer’s Stamp Duty (BSD) 買家印花稅，期望以SSD 2進一步壓縮市場上炒家的炒賣行為，再回應「香港樓比大陸人買貴晒」的社會論述，以BSD限制所有非香港居民的買賣行為。

       至於第三及第四階段，下回繼續分解。