樓市怪現象：冰火同存 (2)

上回”樓市怪現象：冰火同存(1)”提到樓按限制下所衍生的市場行為，用600萬樓價作出分水嶺，600萬樓下熱，600萬樓上凍的現象。若果將樓按限制套入去比較新樓和舊樓，也一樣可以解釋為何新樓熱舊樓凍。

同一時空下，條件相近的新樓一定會比舊樓貴，因為硬件會折舊損秏，年紀大機器壞的道理，牛頭角順嫂都識，而新樓的設備及設計也有世代更新，這是硬件功能上有所提升而付出的溢價；再者，人性都是喜新厭舊，每個阿媽都會同仔女講「買得起都係買新樓啦」。再討論新樓舊樓的溢價問題都意義不大，反而新樓賣價貼近甚至乎平過舊樓先係一個反人性、扭曲的市場。

筆者接下來用真實數字去理解新樓熱舊樓凍的現象，希望看官了解銀行樓按限制如何影響市場行為，究竟梁振英政府左限右限乜都限既政策視野，是希望打擊地產商但最後好心做壞事，還是一早已計劃好幫地產商去貨，看官請自行判斷。筆者無意評論政策好壞影響這些範疇，只是想撥開陰霾看清市場真象。

新樓PK舊樓

筆者假設舊樓市價約$13000呎，舊樓裝修費$500呎；新樓溢價約20%，呎價$16000，送律師費，免佣金，免裝修。如看官對筆者提供的數字不滿意，硬要增加新樓經紀回佣1.5%或裝修等項目，請自行調整公式內容，筆者只提出一個市場分析方法，不希望落入具體呎價、裝修費、回佣等枝節上浪費時間。

	樓價	首期	印花稅	佣金及雜費	裝修費	資金要求
250呎舊樓	3300000	330000	74250	43000	125000	572250
250呎新樓	4000000	400000	90000	0	0	490000
380呎舊樓	5000000	1000000	150000	60000	190000	1400000
380呎新樓	6000000	1200000	180000	0	0	1380000
455呎舊樓	6010000	2404000	181000	70100	227500	2882600
455呎新樓	7200000	2880000	270000	0	0	3150000
600呎舊樓	7900000	3160000	296250	89000	300000	3845250
600呎新樓	9500000	3800000	356250	0	0	4156250

資金要求上，600萬樓下的新樓全勝，買新樓要動用的資金反而比舊樓少，因為裝修費及佣金佔了一個很大比例的支出。600萬以上的價碼來說，新樓支出比舊樓多出不足10%，對於可以投入幾百萬資金去買樓的人，如果新樓各方面都合心意，這筆開支對他們來說屬於可以應付，亦樂於多付。

筆者認為在受限的樓按環境下，新樓熱舊樓凍是合理的市場行為，兩者付出的金額相差不遠，在喜新厭舊的心理下，必定是新樓佔優。還有一點可提，個別實力雄厚的發展商，能夠提供比銀行樓按更寬鬆的資金要求，令600萬以上銀碼新樓的優勢更明顯！優勢更明顯！優勢更明顯！(重要的事說三次！)

看表不解釋，發展商屬下財務公司提供80%樓按

	樓價	首期	印花稅	佣金及雜費	裝修費	資金要求
600呎舊樓	7900000	3160000	296250	89000	300000	3845250
600呎新樓	9500000	1900000	356250	0	0	2256250

樓市怪現象：冰火同存 (1)

香港樓市幾十年來，牽動半數以上香港人的神經，香港大部份業主的財富都集中在自住的樓宇，當中小部份業主除了自住樓外，更有投資樓收租。不論是投資物業收租或買樓自住，都牽涉大筆本錢，當中借貸更是常態，故樓市所引發出的財富/ 負財富效應，都對本地經濟表現有很大影響，看通樓市走勢，更被視為發達捷徑。

筆者無意作出神喻預測樓市走勢 (即使有膽，也自知沒有能力)，只想憑主觀的社會觀察，分析現在樓市的怪現象，又冰又火，究竟搞邊科。

限制樓按下的市場行為

既然買樓屬於一生投資/ 大碼投資，銀行對按揭的取態便決定了市場上大部份買家的行動計劃，加上梁振英政府積極有為的干預下，銀行需慎之又慎地批核樓按給合資格買家，造成樓市出現冰火共存的怪現象。

以2017年為準，400萬樓最多可借9成；600萬樓最多可借8成；600萬以上最多可借6成。

究竟，買家在決定買400萬-601萬，最少需預備多少資金才可以順利完成交易，筆者預備了一些粗略數字供看官參考。至於1000萬以上的物業，筆者不打算作出討論，因為能買起那種價位的買家，已有相應的財商及智商作出適合他們的決定。

樓價	首期	印花稅	佣金及雜費	資金要求
4000000	400000	90000	50000	540000
6000000	1200000	180000	70000	1450000
6010000	2404000	181000	70100	2655100

從上表可見，樓價從400萬跳至601萬，資金要求可以提升5倍，筆者相信很多香港人儲蓄不難有幾十萬，但過百萬的資金要求已可難倒很多人，更何況是265萬。資金很少的人不能有要求，只可選總價400萬以下的樓；有百零萬的人，可以選擇600萬以下的樓；不過600萬以上就令絕大部份行人止步了。

波一係入，一係唔入。樓一係買，一係租。如果買，又只能選買得起，就造成市場400萬樓下很熱，401-600萬一般般熱，600萬樓上凍的情況。當然，看官睇到呢度，可能又會話：車，乜乜屋苑最近又有900萬成交破頂，你又話600萬樓上凍，你講D野都唔岩既。

筆者頭盔戴定，影響市場因素有好多，唔同時空會出現唔同既互動，交織出唔同既結果。筆者在此篇只希望抽出限制按揭這單一因素，來結合主觀觀察 (叫香港人拎三幾十萬唔難，阿婆都可以俾幾萬至幾十萬祈福黨去祈福啦)，作出分析及討論，希望未清楚既看官會感到豁然開朗，下篇會再探討另一現象，「新樓熱舊樓凍」，其實都係相生關係。