印花稅轉變大體可分為四個階段，本文先分析首兩階段：
第一階段：
本地樓價於2008年金融海嘯急跌後，環球央行實施QE (Quantitative Easing) 量化寬鬆大量印鈔救市，導致2010年的樓價快速升逾2008年金融海嘯前的水平，少做少錯的曾蔭權政府在面對民怨急升的政治環境下，於2010年11月20日針對炒家的投機性買賣行為，推出Special Stamp Duty (SSD) 額外印花稅，藉以打擊樓市的投機炒賣行為。
當時社會普遍認為樓價是因為炒家炒賣及囤積居奇而急升，導致樓價偏離一般香港居民的購買力，政府既要控制樓價上升速度，又要保護香港作為自由市場的功能，故推出SSD希望趕絕炒家短期炒賣行為，增加他們的買賣成本從而達到寓禁於徵的市場結果。
第二階段：
SSD推出的初期，確實市場經歷了一段短時間的適應期（約2至3個月），因為這是香港從未推出過的樓市徵稅措施，買賣樓宇行為變得審慎，需要考慮比較長期的樓市表現而落注，因為無論賺蝕，2年內賣樓都須繳交規定的稅項。不過，樓市在基本性的供應需求失衡的情況下，震盪了一輪短時間後，又開始飆升。
此時，香港特首候選人梁振英關注房屋價格飆升及基層貧窮，賺取普遍香港市民的好感，成功贏取高民望，再進而擊退另一特首候選人唐英年，於2012年3月25日當選特首。當時，筆者也拜倒在梁振英的「一張摺凳、一支筆、一本簿、你肯講、我肯聽」的選舉形象下，同時，梁振英在<明報>多次刊登長文分析香港時弊，也虜獲了仍然熱血的筆者芳心。在經歷過董建華年代的亂象及曾蔭權公務員治港的尸位素餐，梁振英的作法確實有一掃頹風，予人新氣象之感。
梁振英的高民望很大助力來自於他自謂不怕地產商，故他上任後自然需要打壓樓價，以實現他的選舉豪言。面對上任後半年樓價繼續攀升，2012年10月26日梁振英放出狠招，將SSD加辣變為Special Stamp Duty 2 (SSD 2) 加強版額外印花稅，又首次推出Buyer’s Stamp Duty (BSD) 買家印花稅，期望以SSD 2進一步壓縮市場上炒家的炒賣行為，再回應「香港樓比大陸人買貴晒」的社會論述，以BSD限制所有非香港居民的買賣行為。
至於第三及第四階段，下回繼續分解。
至於第三及第四階段，下回繼續分解。
