樓市怪現象：有形之手的思考藝術(下)

        最終回，將樓市冰封的終極絕招15% SD。

        本文分析第四階段，亦即是最後階段：

第四階段：

        前文 ”樓市怪現象：有形之手的思考藝術(中)” 提到梁振英以打壓樓市作口號，鼓動人心攫取民意，皇天不負有心有人，最終坐上特首寶座。然而，他將自己的政治命運與樓價綑綁，容不得任內出現樓價飛升的情況，故一而再(SSD 2 )，再而三 (BSD)的用行政手段，加徵樓市相關稅項，希望減慢樓市升幅。可惜，事與願違，樓價飛升連帶影響他的政治命運，民望屢創新低，更被個人誠信（「我無講過我無僭建」及UGL貪瀆）、地下黨員身份、港獨（之父？）、雨傘革命等事件所纏撓。

        梁振英為尋求連任，在他特首權力能及的地方背水一戰，於2016年11月4日推出15% Stamp Duty (15% SD) 加強版印花稅，所有非首置的香港永久性居民，一律須繳交樓價的15%作印花稅，以高稅率來禁絕樓市交投活動。

        15% SD等於收租6-7年的收益，未見官先打三十大板，買樓收租先要預交收益，所有長期投資者都嚇跑了；手持二層以上物業的業主不敢亂賣了，除非將兩層以上的物業都全賣出，否則，只要不符合首置身份，買樓要額外徵15%稅，即使有部份業主自覺有能力高沽低買，都傾向少做少錯，因為交易費用高，波幅要有20%以上才有賺頭 （2%買賣佣金 + 15% SD + 律師費 + 租金收益每年2-3%），要一年內估中跌20%才叫平手，跌足25%才賺到5%。

        15% SD一出台，買的人大幅減少了，賣的人也躊躇不前，令到買賣兩閒，成交量極低，成功將樓市冰封。梁振英可謂求仁得仁，一拍兩散，既然他不能如臂指使樓市表現，那就拆夥誰也不要沾甜頭好了。

        至於梁振英在2016年12月9日表示因家事而不尋求連任，已經是後話了。至於聯名業主轉單名、近親不斷轉讓製造首置名額等，更加是後後後話了。畢竟，梁振英的15% SD終極絕招，已經從根本性上扭轉了香港樓市的生態，未來將另文分析。

加徵入境稅是三贏方案

        隨著過境交通的日益完善及自由行要求落地深入的香港遊，自由行的蹤跡早已跳出傳統旅遊景點，深入本土體驗的自由行足跡已有過度侵擾港人生活之態，令港人怨聲四起，抨擊政府管治失效。

        當然，我們可以要求政府更好規劃及興建相應的交通、住宿、景點配套，奈何遠水不能救近火。我建議政府加徵遊客入境稅，更將稅金設立指定用途：部份發給港人以平民怨，部份增建配套以容納更多遊客。

        此方案是港人、政府、自由行共贏。一，港人生活空間得到改善，更有現金補貼實利，港人商家因訪港旅客質素上升而有機會多牟利；二，政府以實利籠絡民心，換取時間提升配套，更多了一個手段去調節遊客增長；三，自由行人士不會被港人怨懟，提升旅遊體驗。

        既然香港是一個資本主義城市，就用經濟手段去處理自由行人數及平息民憤，勝於夸夸其談只叫港人包容，實際是叫港人忍受高官的笨拙及無所作為的管治。

後記：本文已刊於2019年2月22日 <明報>

樓市怪現象：有形之手的思考藝術 (中)

        今回接續上回”樓市怪現象：有形之手的思考藝術(上)”，其實所謂的樓市怪現象，源於政府伸手干預市場，理性買家被扭曲了的集體選擇。故此，繼續理解有形之手的思考藝術，有助梳理我們對現實的了解，進而思考自身於現在及未來的佈局。

        本文分析第三階段：

第三階段：

        在經過政府有形之手兩個階段的介入後，市場慢慢獲得了一種共識：政府無能力控制樓價，又無能力在五至十年內提供大量新增土地迎合需求（對於一至五年內的新土地，基本上可以用絕望去形容），只可以通過寓禁於徵的手段去壓抑買樓需求。

        既然政府推出SSD1及SSD2去限制短期投機的買賣行為，又用BSD廓清外地資金投進本地樓市，本地的有心人自然利用這個集天時（供應不足）、地利（對本地市場及政策的熟識）、人和（沒有外來競爭者）的美好時光，去擴建他們的版圖，收集用以長期投資的樓宇。

    在熾熱的樓市氣氛中，又以一百萬到四百萬的中下價樓成為資深物業投資者、入門物業投資者、上車人士的寵兒，貪其入場門檻低，轉手快，出租易的特點。

    中下價樓，泛指一百萬至四百萬符合九成按揭門檻的物業，二百萬以下物業只需繳100元的印花稅，即使四百萬的物業也只需繳付樓價的2.25%（9萬元）作印花稅，中下價樓進入一個快速上升的階段，呎價甚至可比肩傳統豪宅價錢。 

        2013年2月22日，梁振英政府不能接受樓市持續上揚，這等於明目張膽的摑了以打壓樓市來獲取民意而上台的梁振英一巴，故再針對中下價樓的火熱，推出Doubled Stamp Duty (DSD) 雙倍印花稅，以遏止已有物業的買家持續增購物業的行為。當中又以200萬物業印花稅升幅最誇張，由$100上升300倍到$30000，400萬物業印花稅由$90000上升一倍到$180000，用以打擊越升越快的中下價物業。

        下回繼續拆解最後的第四階段，將樓市冰封的終極招式。