樓市怪現象：冰火同存 (2)

上回”樓市怪現象：冰火同存(1)”提到樓按限制下所衍生的市場行為，用600萬樓價作出分水嶺，600萬樓下熱，600萬樓上凍的現象。若果將樓按限制套入去比較新樓和舊樓，也一樣可以解釋為何新樓熱舊樓凍。

同一時空下，條件相近的新樓一定會比舊樓貴，因為硬件會折舊損秏，年紀大機器壞的道理，牛頭角順嫂都識，而新樓的設備及設計也有世代更新，這是硬件功能上有所提升而付出的溢價；再者，人性都是喜新厭舊，每個阿媽都會同仔女講「買得起都係買新樓啦」。再討論新樓舊樓的溢價問題都意義不大，反而新樓賣價貼近甚至乎平過舊樓先係一個反人性、扭曲的市場。

筆者接下來用真實數字去理解新樓熱舊樓凍的現象，希望看官了解銀行樓按限制如何影響市場行為，究竟梁振英政府左限右限乜都限既政策視野，是希望打擊地產商但最後好心做壞事，還是一早已計劃好幫地產商去貨，看官請自行判斷。筆者無意評論政策好壞影響這些範疇，只是想撥開陰霾看清市場真象。

新樓PK舊樓

筆者假設舊樓市價約$13000呎，舊樓裝修費$500呎；新樓溢價約20%，呎價$16000，送律師費，免佣金，免裝修。如看官對筆者提供的數字不滿意，硬要增加新樓經紀回佣1.5%或裝修等項目，請自行調整公式內容，筆者只提出一個市場分析方法，不希望落入具體呎價、裝修費、回佣等枝節上浪費時間。

	樓價	首期	印花稅	佣金及雜費	裝修費	資金要求
250呎舊樓	3300000	330000	74250	43000	125000	572250
250呎新樓	4000000	400000	90000	0	0	490000
380呎舊樓	5000000	1000000	150000	60000	190000	1400000
380呎新樓	6000000	1200000	180000	0	0	1380000
455呎舊樓	6010000	2404000	181000	70100	227500	2882600
455呎新樓	7200000	2880000	270000	0	0	3150000
600呎舊樓	7900000	3160000	296250	89000	300000	3845250
600呎新樓	9500000	3800000	356250	0	0	4156250

資金要求上，600萬樓下的新樓全勝，買新樓要動用的資金反而比舊樓少，因為裝修費及佣金佔了一個很大比例的支出。600萬以上的價碼來說，新樓支出比舊樓多出不足10%，對於可以投入幾百萬資金去買樓的人，如果新樓各方面都合心意，這筆開支對他們來說屬於可以應付，亦樂於多付。

筆者認為在受限的樓按環境下，新樓熱舊樓凍是合理的市場行為，兩者付出的金額相差不遠，在喜新厭舊的心理下，必定是新樓佔優。還有一點可提，個別實力雄厚的發展商，能夠提供比銀行樓按更寬鬆的資金要求，令600萬以上銀碼新樓的優勢更明顯！優勢更明顯！優勢更明顯！(重要的事說三次！)

看表不解釋，發展商屬下財務公司提供80%樓按

	樓價	首期	印花稅	佣金及雜費	裝修費	資金要求
600呎舊樓	7900000	3160000	296250	89000	300000	3845250
600呎新樓	9500000	1900000	356250	0	0	2256250