樓市怪現象：冰火同存 (1)

香港樓市幾十年來，牽動半數以上香港人的神經，香港大部份業主的財富都集中在自住的樓宇，當中小部份業主除了自住樓外，更有投資樓收租。不論是投資物業收租或買樓自住，都牽涉大筆本錢，當中借貸更是常態，故樓市所引發出的財富/ 負財富效應，都對本地經濟表現有很大影響，看通樓市走勢，更被視為發達捷徑。

筆者無意作出神喻預測樓市走勢 (即使有膽，也自知沒有能力)，只想憑主觀的社會觀察，分析現在樓市的怪現象，又冰又火，究竟搞邊科。

限制樓按下的市場行為

既然買樓屬於一生投資/ 大碼投資，銀行對按揭的取態便決定了市場上大部份買家的行動計劃，加上梁振英政府積極有為的干預下，銀行需慎之又慎地批核樓按給合資格買家，造成樓市出現冰火共存的怪現象。

以2017年為準，400萬樓最多可借9成；600萬樓最多可借8成；600萬以上最多可借6成。

究竟，買家在決定買400萬-601萬，最少需預備多少資金才可以順利完成交易，筆者預備了一些粗略數字供看官參考。至於1000萬以上的物業，筆者不打算作出討論，因為能買起那種價位的買家，已有相應的財商及智商作出適合他們的決定。

樓價	首期	印花稅	佣金及雜費	資金要求
4000000	400000	90000	50000	540000
6000000	1200000	180000	70000	1450000
6010000	2404000	181000	70100	2655100

從上表可見，樓價從400萬跳至601萬，資金要求可以提升5倍，筆者相信很多香港人儲蓄不難有幾十萬，但過百萬的資金要求已可難倒很多人，更何況是265萬。資金很少的人不能有要求，只可選總價400萬以下的樓；有百零萬的人，可以選擇600萬以下的樓；不過600萬以上就令絕大部份行人止步了。

波一係入，一係唔入。樓一係買，一係租。如果買，又只能選買得起，就造成市場400萬樓下很熱，401-600萬一般般熱，600萬樓上凍的情況。當然，看官睇到呢度，可能又會話：車，乜乜屋苑最近又有900萬成交破頂，你又話600萬樓上凍，你講D野都唔岩既。

筆者頭盔戴定，影響市場因素有好多，唔同時空會出現唔同既互動，交織出唔同既結果。筆者在此篇只希望抽出限制按揭這單一因素，來結合主觀觀察 (叫香港人拎三幾十萬唔難，阿婆都可以俾幾萬至幾十萬祈福黨去祈福啦)，作出分析及討論，希望未清楚既看官會感到豁然開朗，下篇會再探討另一現象，「新樓熱舊樓凍」，其實都係相生關係。