樓市怪現象：有形之手的思考藝術(下)

        最終回，將樓市冰封的終極絕招15% SD。

        本文分析第四階段，亦即是最後階段：

第四階段：

        前文 ”樓市怪現象：有形之手的思考藝術(中)” 提到梁振英以打壓樓市作口號，鼓動人心攫取民意，皇天不負有心有人，最終坐上特首寶座。然而，他將自己的政治命運與樓價綑綁，容不得任內出現樓價飛升的情況，故一而再(SSD 2 )，再而三 (BSD)的用行政手段，加徵樓市相關稅項，希望減慢樓市升幅。可惜，事與願違，樓價飛升連帶影響他的政治命運，民望屢創新低，更被個人誠信（「我無講過我無僭建」及UGL貪瀆）、地下黨員身份、港獨（之父？）、雨傘革命等事件所纏撓。

        梁振英為尋求連任，在他特首權力能及的地方背水一戰，於2016年11月4日推出15% Stamp Duty (15% SD) 加強版印花稅，所有非首置的香港永久性居民，一律須繳交樓價的15%作印花稅，以高稅率來禁絕樓市交投活動。

        15% SD等於收租6-7年的收益，未見官先打三十大板，買樓收租先要預交收益，所有長期投資者都嚇跑了；手持二層以上物業的業主不敢亂賣了，除非將兩層以上的物業都全賣出，否則，只要不符合首置身份，買樓要額外徵15%稅，即使有部份業主自覺有能力高沽低買，都傾向少做少錯，因為交易費用高，波幅要有20%以上才有賺頭 （2%買賣佣金 + 15% SD + 律師費 + 租金收益每年2-3%），要一年內估中跌20%才叫平手，跌足25%才賺到5%。

        15% SD一出台，買的人大幅減少了，賣的人也躊躇不前，令到買賣兩閒，成交量極低，成功將樓市冰封。梁振英可謂求仁得仁，一拍兩散，既然他不能如臂指使樓市表現，那就拆夥誰也不要沾甜頭好了。

        至於梁振英在2016年12月9日表示因家事而不尋求連任，已經是後話了。至於聯名業主轉單名、近親不斷轉讓製造首置名額等，更加是後後後話了。畢竟，梁振英的15% SD終極絕招，已經從根本性上扭轉了香港樓市的生態，未來將另文分析。

加徵入境稅是三贏方案

        隨著過境交通的日益完善及自由行要求落地深入的香港遊，自由行的蹤跡早已跳出傳統旅遊景點，深入本土體驗的自由行足跡已有過度侵擾港人生活之態，令港人怨聲四起，抨擊政府管治失效。

        當然，我們可以要求政府更好規劃及興建相應的交通、住宿、景點配套，奈何遠水不能救近火。我建議政府加徵遊客入境稅，更將稅金設立指定用途：部份發給港人以平民怨，部份增建配套以容納更多遊客。

        此方案是港人、政府、自由行共贏。一，港人生活空間得到改善，更有現金補貼實利，港人商家因訪港旅客質素上升而有機會多牟利；二，政府以實利籠絡民心，換取時間提升配套，更多了一個手段去調節遊客增長；三，自由行人士不會被港人怨懟，提升旅遊體驗。

        既然香港是一個資本主義城市，就用經濟手段去處理自由行人數及平息民憤，勝於夸夸其談只叫港人包容，實際是叫港人忍受高官的笨拙及無所作為的管治。

後記：本文已刊於2019年2月22日 <明報>

樓市怪現象：有形之手的思考藝術 (中)

        今回接續上回”樓市怪現象：有形之手的思考藝術(上)”，其實所謂的樓市怪現象，源於政府伸手干預市場，理性買家被扭曲了的集體選擇。故此，繼續理解有形之手的思考藝術，有助梳理我們對現實的了解，進而思考自身於現在及未來的佈局。

        本文分析第三階段：

第三階段：

        在經過政府有形之手兩個階段的介入後，市場慢慢獲得了一種共識：政府無能力控制樓價，又無能力在五至十年內提供大量新增土地迎合需求（對於一至五年內的新土地，基本上可以用絕望去形容），只可以通過寓禁於徵的手段去壓抑買樓需求。

        既然政府推出SSD1及SSD2去限制短期投機的買賣行為，又用BSD廓清外地資金投進本地樓市，本地的有心人自然利用這個集天時（供應不足）、地利（對本地市場及政策的熟識）、人和（沒有外來競爭者）的美好時光，去擴建他們的版圖，收集用以長期投資的樓宇。

    在熾熱的樓市氣氛中，又以一百萬到四百萬的中下價樓成為資深物業投資者、入門物業投資者、上車人士的寵兒，貪其入場門檻低，轉手快，出租易的特點。

    中下價樓，泛指一百萬至四百萬符合九成按揭門檻的物業，二百萬以下物業只需繳100元的印花稅，即使四百萬的物業也只需繳付樓價的2.25%（9萬元）作印花稅，中下價樓進入一個快速上升的階段，呎價甚至可比肩傳統豪宅價錢。 

        2013年2月22日，梁振英政府不能接受樓市持續上揚，這等於明目張膽的摑了以打壓樓市來獲取民意而上台的梁振英一巴，故再針對中下價樓的火熱，推出Doubled Stamp Duty (DSD) 雙倍印花稅，以遏止已有物業的買家持續增購物業的行為。當中又以200萬物業印花稅升幅最誇張，由$100上升300倍到$30000，400萬物業印花稅由$90000上升一倍到$180000，用以打擊越升越快的中下價物業。

        下回繼續拆解最後的第四階段，將樓市冰封的終極招式。

樓市怪現象：有形之手的思考藝術 (上)

        接上回"樓市百科－印花稅攻略"論及的印花稅轉變，筆者想重回當年的時空，向讀者分析政府這隻有形之手改變印花稅的經過以及背後的思考藝術。

        印花稅轉變大體可分為四個階段，本文先分析首兩階段：

第一階段：

        本地樓價於2008年金融海嘯急跌後，環球央行實施QE (Quantitative Easing) 量化寬鬆大量印鈔救市，導致2010年的樓價快速升逾2008年金融海嘯前的水平，少做少錯的曾蔭權政府在面對民怨急升的政治環境下，於2010年11月20日針對炒家的投機性買賣行為，推出Special Stamp Duty (SSD) 額外印花稅，藉以打擊樓市的投機炒賣行為。

        當時社會普遍認為樓價是因為炒家炒賣及囤積居奇而急升，導致樓價偏離一般香港居民的購買力，政府既要控制樓價上升速度，又要保護香港作為自由市場的功能，故推出SSD希望趕絕炒家短期炒賣行為，增加他們的買賣成本從而達到寓禁於徵的市場結果。

第二階段：

        SSD推出的初期，確實市場經歷了一段短時間的適應期（約2至3個月），因為這是香港從未推出過的樓市徵稅措施，買賣樓宇行為變得審慎，需要考慮比較長期的樓市表現而落注，因為無論賺蝕，2年內賣樓都須繳交規定的稅項。不過，樓市在基本性的供應需求失衡的情況下，震盪了一輪短時間後，又開始飆升。

        此時，香港特首候選人梁振英關注房屋價格飆升及基層貧窮，賺取普遍香港市民的好感，成功贏取高民望，再進而擊退另一特首候選人唐英年，於2012年3月25日當選特首。當時，筆者也拜倒在梁振英的「一張摺凳、一支筆、一本簿、你肯講、我肯聽」的選舉形象下，同時，梁振英在<明報>多次刊登長文分析香港時弊，也虜獲了仍然熱血的筆者芳心。在經歷過董建華年代的亂象及曾蔭權公務員治港的尸位素餐，梁振英的作法確實有一掃頹風，予人新氣象之感。

        梁振英的高民望很大助力來自於他自謂不怕地產商，故他上任後自然需要打壓樓價，以實現他的選舉豪言。面對上任後半年樓價繼續攀升，2012年10月26日梁振英放出狠招，將SSD加辣變為Special Stamp Duty 2 (SSD 2) 加強版額外印花稅，又首次推出Buyer’s Stamp Duty (BSD) 買家印花稅，期望以SSD 2進一步壓縮市場上炒家的炒賣行為，再回應「香港樓比大陸人買貴晒」的社會論述，以BSD限制所有非香港居民的買賣行為。

       至於第三及第四階段，下回繼續分解。

樓市百科 － 印花稅攻略

        政府除了可以影響銀行按揭的成數外，還有很多招數阻礙買家作出購買的決定，印花稅就是其一。

        曾蔭權政府末期到梁振英政府期間，印花稅的轉變，大體上經歷了四個階段，而每個階段所引致的漣漪各有不同，下篇將探討不同印花稅稅項的前世今生。現在先為讀者說明五種印花稅稅項：

一) 2010年11月20日－ Special Stamp Duty，SSD額外印花稅

          2010年初出台時只限買入物業後首2年徵收稅款，所有物業買家買入物業後首2年賣出，無論賺蝕，須按樓價百份比繳交稅項：6個月內賣出，交稅15%；6-12個月內賣出，交稅10%；12-24個月內賣出，交稅5%。

二) 2012年10月26日 － Special Stamp Duty 2，SSD 2 加強版額外印花稅

          2012年梁振英政府將其加辣延長到3年，所有物業買家買入物業後首3年賣出，無論賺蝕，須按樓價百份比繳交稅項：6個月內賣出，交稅20%；6-12個月內賣出，交稅15%；12-36個月內賣出，交稅10%。

三) 2012年10月26日 － Buyer’s Stamp Duty，BSD買家印花稅

          因應內地人在香港買樓的熱情及本地民粹意識升溫，梁振英政府在加辣SSD同時，首次在香港引入排擠外地買家的「買家印花稅」，所有非香港永久性居民及公司購入物業，均須繳付樓價15%的稅項，以成本上升來打擊非本地買家的購買意慾。

四) 2013年2月22日 － Doubled Stamp Duty，DSD雙倍印花稅

          推出SSD 2及BSD仍未能遏止樓價升勢，令一上場揚言銳意打擊樓價的梁振英政府管治威權受損，再於2013年2月推出DSD，除了首次置業的本地居民，所有已擁有物業的買家都須繳交雙倍的從價物業印花稅，以遏止已有物業的買家持續增購物業的行為。

五) 2016年11月4日 － 15% Stamp Duty，15% SD加強版印花稅

          2016年11月，樓價在2015年中調整回落到2016年中後再展升勢，梁振英政府在DSD的基礎上推出15% DSD，所有非首次置業的本地居民及外地買家，均須繳交劃一的15%印花稅。

舉3個買家背景來說明印花稅的實況：

Ø  香港永久性居民，名下未有物業，計劃購入一個800萬的物業

BSD + Stamp Duty 3.75% + DSD = 800萬x 3.75% = 30萬

Ø  香港永久性居民，名下已有2個物業，計劃購入一個800萬的物業

BSD + DSD 15% = 800萬x 15% = 120萬

Ø  中國居民，無論他在香港有沒有物業，計劃購入一個800萬的物業

BSD 15% + DSD 15% = 800萬 x 30% = 240萬